Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb

Hovedkonklusioner

• Boligpriserne er i dag over deres strukturelle niveau og i kraftig stigning. Der er ikke tegn på, at prisstigningen er ved at bremse, nærmest tværtimod. Kontantprisgabet er i dag på et niveau, der i de seneste årtier kun er set højere op mod finanskrisen.

• Aktuelt er renten ca. to pct. lavere, end hvad dansk konjunktur tilsiger, hvilket bidrager til de stigende boligpriser. En forkert rente skaber særlige problemer pga. de nye låneformer, rentetilpasningslån og afdragsfrie lån. Udviklingen forstærkes af ejendomsværdistoppet, der gør den effektive ejendomsværdiskat procyklisk.

• Udviklingen ligner udviklingen om mod finanskrisen, om end stigningen er knap så brat. En væsentlig forskel er, at prisstigningen under finanskrisen delvist var forårsaget af en for ekspansiv finanspolitik. I dag finder stigningen sted i en situation, hvor finanspolitikken er afstemt i forhold til konjunkturen.

• Under finanskrisen var kontantprisgabet særligt markant i hovedstadsområdet. Der er dog ikke indikation af, at priserne i hovedstadsområdet ligger nævneværdigt mere over deres strukturelle niveau end priserne i landet generelt. Tilsvarende var prisudviklingen under finanskrisen mere markant for lejligheder. Heller ikke denne udvikling genfindes i dag.

• Et ustabilt boligmarked er problematisk, da det kan smitte af på resten af økonomien og forstærke de makroøkonomiske udsving. Finanspolitikken er et upræcist instrument til at styre boligpriserne og er yderligere stækket af det genindførte skattestop.

• Endelig fører et ustabilt boligmarked til en betydelig og tilfældig omfordeling: Nuvæ- rende boligejere, der sælger til en høj pris opnår en væsentlig kapitalgevinst, mens personer på vej ind på boligmarkedet må se frem til i mange år at skulle betale af på et stort boliglån.

• Det er uklart, om udviklingen forstærkes af en boligprisboble under opbygning. Ustabiliteten er problematisk uanset om den kan tilskrives fundamentale forhold eller en boble under udvikling. Om end et mere brat prisfald kan forventes, hvis udviklingen forstærkes af en boble.  

Anbefaling

Udviklingen på boligmarkedet er problematisk, og der bør gribes ind over for de fundamentale årsager til udviklingen. En afskaffelse af nominalprincippet i boligskattestoppet er et helt oplagt instrument, men er næppe politisk realistisk. Brugen af rentetilpasningslån og afdragsfrie lån bør begrænses. Fx ved at den andel af den enkelte boligejers lån, der er af disse typer, eller ved at forbyde, at de to låneformer kombineres. Det aktuelt lave renteniveau skaber et åbent vindue for at begrænsningen kan gennemføres uden at boligejerne belastes hårdt.